아파트를 매수할 때 빠뜨리기 쉬운 세금이 바로 취득세입니다. 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 최대 12배까지 벌어지는 만큼, 계약서에 도장을 찍기 전에 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 필수입니다.
주택수별 취득세 세율표 (2026년 기준)
2026년 현재 아파트 취득세는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 아래와 같이 적용됩니다.
- 1주택(무주택자 첫 취득): 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 구간 1~3%(비례), 9억 원 초과 3%
- 비조정지역 2주택 / 조정대상지역 外 3주택: 기본세율 1~3% 적용(중과 없음)
- 조정대상지역 2주택 / 비조정지역 3주택: 8%
- 조정대상지역 3주택 이상 / 비조정지역 4주택 이상 / 법인: 12%
- 증여로 인한 취득: 3.5%
여기에 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(취득가액의 0.2%, 전용면적 85㎡ 초과 시 적용)가 추가됩니다.
6억~9억 원 구간 세율 계산 공식
이 구간은 단일 세율이 아닌 가격 비례 구조입니다. 공식은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 100으로, 가격을 1원이라도 낮추면 세금도 함께 줄어드는 이중 절세 효과가 발생합니다.
일시적 2주택이란? 적용 요건과 혜택
이사·학업·취업 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득 시 1세대 1주택으로 보아 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 즉, 8% 중과세 없이 낮은 세율로 신규 주택을 취득할 수 있다는 것이 핵심 혜택입니다.
취득세 계산 시 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 ‘1주택’을 선택하면 됩니다.
처분기한: 반드시 지켜야 할 기준
일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한은 기존 1년에서 2년으로 연장되어, 실거주 목적으로 주택을 교체하는 경우 세 부담이 줄어들었습니다.
다만 신규 주택 취득일로부터 3년 이내(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정지역이면 2년 등 정책 확인 필요)에 기존 주택을 팔아야 1주택 세율을 적용받습니다.
주의사항: 처분기한 미준수 시 추징
종전 주택을 유예기간 이내에 처분하지 않으면 중과세 취득세와의 차액이 추징됩니다. 처음에 1주택 세율(예: 1%)로 신고했더라도, 기한 내 처분하지 못하면 8% 또는 12% 세율과의 차액에 가산세까지 추가로 납부해야 합니다.
상속으로 인한 일시적 다주택의 경우에도 조건별로 예외 적용 기준이 다르기 때문에, 실제 계약 전에 반드시 세무사나 시청 세무과에 확인하는 것이 안전합니다.
추가로 놓치기 쉬운 포인트
- 분양권도 주택 수에 포함: 분양권을 1개 보유한 상태에서 조정지역 아파트를 매수하면 2주택자 중과세(8%)가 적용됩니다. 순서가 매우 중요합니다.
- 부부 공동명의는 세대 기준: 부부가 공동명의로 1채를 보유해도 1세대 1주택이며, 지분을 쪼갠다고 해서 취득세율 자체가 낮아지지는 않습니다.
- 취득세 신고 기한: 취득세는 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하며, 60일 이내에 신고하지 않으면 가산세가 발생합니다.
- 생애최초 감면: 생애최초 주택구입 취득세 감면은 12억 원 이하 주택에 한해 적용되며 2028년 12월 31일까지 유효합니다.