전세사기 피해가 반복되면서 전세보증보험은 이제 사실상 필수가 됐습니다. 그런데 막상 가입하려 하면 ‘126% 룰’이 뭔지, 기한은 언제까지인지 헷갈리는 경우가 많습니다. 지금부터 2026년 기준으로 꼭 알아야 할 내용만 짚어드립니다.
HUG 전세보증보험이란
전세금 반환보증보험은 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 때 HUG(주택도시보증공사)가 대신 돌려준 뒤 추후 집주인에게 받아내는 제도입니다. 최악의 경우 경매로 넘어가더라도 확정일자·전입신고만으로는 보증금 전액을 지키기 어렵기 때문에, 이 보험이 마지막 안전장치 역할을 합니다.
가입 가능한 주택 유형과 보증금 한도는 다음과 같습니다.
- 아파트, 빌라(다세대·연립), 단독·다가구주택, 주거용 오피스텔(전입신고 가능 조건)
- 수도권(서울·경기·인천): 전세보증금 7억 원 이하
- 비수도권: 5억 원 이하
- 전입신고·확정일자 완료 필수
- 건축물대장상 위반건축물 해당 없을 것
- 등기상 경매 신청·압류 등 권리 문제 없을 것
126% 룰, 계산 방식부터 이해해야 합니다
공식이 어떻게 나오나
HUG는 주택가격을 산정할 때 ‘공시가격의 140%’를 우선 적용합니다. 보증 가입을 허용하는 전세가율은 90%로 책정돼 있어, 전세보증금이 ‘공시가격의 126%'(140%×90%) 이내인 경우에만 HUG 보증이 납니다.
공시가격이 1억 5,000만 원으로 책정된 빌라를 예로 들면, 예전 규정(공시가 150%×전세가율 100%)에서는 보증 상한선이 2억 2,500만 원이었지만, 현행 기준(공시가 140%×90%)에서는 1억 8,900만 원으로 낮아집니다.
선순위 채권까지 합산해야 합니다
공시가격 3억 원인 주택은 임차보증금과 선순위 채권 합계가 3억 7,800만 원을 넘으면 보증보험에 가입할 수 없습니다. 여기에 근저당이 1억 원 설정돼 있다면 보증 한도는 2억 7,800만 원으로 줄어듭니다.
감정평가액으로 이의신청 가능
집주인이 시세에 비해 공시가격이 너무 낮다는 이의를 제기하고 HUG가 이를 받아들인다면, 공시가격 대신 감정평가액을 사용해 주택가격을 산정하는 것도 허용됩니다. 다만 감정가격은 HUG가 의뢰한 감정평가법인에서 받은 평가가격만 허용됩니다.
가입 기한, 여기서 많이 실수합니다
신규 계약
잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 통상 2년 계약 시 1년이 지나기 전까지입니다.
갱신 계약
갱신 전 전세계약 기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청 가능합니다.
계약 갱신 시 보험도 별도 연장해야 합니다
전세계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이고, 전세보증보험은 임차인과 보증기관 사이의 별개 계약입니다. 내가 가입한 보증보험 상품은 최초 계약 기간에 맞춰 설정돼 있어 그 기간이 끝나면 효력이 소멸합니다. 만약 연장 신청을 하지 않고 갱신된 기간 중에 보증사고가 발생하면 보증기관으로부터 아무런 보호를 받을 수 없습니다.
보증료율은 2026년부터 낮아졌습니다
2026년부터 HUG의 기본 보증료율이 전세금의 0.128%~0.189%로 낮아졌습니다. 2025년까지는 0.154%~0.214% 수준이었습니다. 전세금 3억 원 기준으로 계산하면 기존보다 연간 약 3만 5,000원~5만 원을 절약할 수 있습니다.
계약 전 특약 문구도 챙기세요
가입 가능 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 계약서 특약 사항에 “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 만약 임대인이나 해당 주택의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 위약금 없이 계약금을 즉시 전액 반환한다”는 문구를 반드시 기재하는 것이 권장됩니다.